一、房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)分析

2022年，政策將托住房地產(chǎn)行業(yè)，至少保證房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)“硬著陸”，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)外溢乃至發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從全年來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行將呈現(xiàn)前低后高的趨勢(shì)。具體而言，各主要指標(biāo)（例如房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積和房屋新開(kāi)工面積等，下同）將在第1季度繼續(xù)下行，第2季度末前后企穩(wěn)回升，第3季度達(dá)到高點(diǎn)，第4季度回落。

現(xiàn)狀分析：

雖然房地產(chǎn)融資端逐步解凍，房地產(chǎn)融資政策信號(hào)轉(zhuǎn)向積極，但房地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖仍寒，低溫局面未明顯改善。

從2021年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)月同比數(shù)據(jù)再度全線下挫，這體現(xiàn)房地產(chǎn)投融資相關(guān)方的信心仍然脆弱。雖然政策已經(jīng)邊際緩和，但并未改變金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎看法，70大中城市新建商品房?jī)r(jià)格已連續(xù)四個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，居民購(gòu)房的意愿尚未有效恢復(fù)。

從2022年1月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，居民房貸數(shù)據(jù)也并未明顯改善。居民中長(zhǎng)期貸款增加7424億元，恢復(fù)至疫情前2020年1月的水平，沖淡了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)銷售情況的悲觀預(yù)期。這與調(diào)研反饋的信息保持一致。但是，若與2021年同期相比，該指標(biāo)仍少增2000多億元，這在一定程度上反映居民購(gòu)房預(yù)期仍未明顯改善。無(wú)論是從房?jī)r(jià)變化情況，還是從高頻的30大中城市銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行狀態(tài)，并且尚未發(fā)現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

預(yù)測(cè)邏輯：

總之，2022年第1季度，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)不改。但由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策托底，房企融資及個(gè)人按揭貸款情況正在好轉(zhuǎn)或已恢復(fù)正常，再考慮到穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要性，我們認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，包括兩會(huì)期間仍會(huì)有更多的偏積極的房地產(chǎn)政策出臺(tái)并實(shí)施。前幾日，保障性住房貸款政策和預(yù)售金監(jiān)管政策糾偏，就是很好的例證。所以，2022第2季度房地產(chǎn)行業(yè)觸底企穩(wěn)的概率較大。其中，與用鋼需求相關(guān)度較高的新開(kāi)工面積同比增速降幅較大，其主要原因是，2021年下半年以來(lái)土地成交面積銳減，同時(shí)房企拿地-開(kāi)工-預(yù)售這種高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，在政府的要求之下，房企將更多的資源投向保交房。我們預(yù)計(jì)，第3季度將是年內(nèi)的高點(diǎn)。房地產(chǎn)各主要指標(biāo)將介于2021年第2季度和2021年第3季度相應(yīng)指標(biāo)水平之間。隨著政策有效性逐漸減弱，2022年第4季度，各主要指標(biāo)將會(huì)下降。

二、基建投資預(yù)測(cè)分析

基建投資：全年投資增速分為兩種情形，1）樂(lè)觀情形：10%；2）悲觀情形：6%。

現(xiàn)狀分析：

從微觀跡象和調(diào)研反饋情況來(lái)看，雖然今年1季度基建投資力度大，但是從項(xiàng)目開(kāi)工到真正形成有效需求尚需時(shí)間。瀝青裝置開(kāi)工率等從微觀層面反映了這個(gè)事實(shí)，目前基建投資并未明顯發(fā)力，或要到3月之后才能確認(rèn)。

預(yù)測(cè)邏輯：

目前從中央到地方都在強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住2022年上半年的經(jīng)濟(jì)增速，保證不低于2021年第4季度增速，這就意味著財(cái)政支出將會(huì)在2022年上半年前置，且顯著發(fā)力。而專項(xiàng)債不計(jì)入赤字，是地方政府“開(kāi)正門”的重要資金來(lái)源。政府債券融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)16%，加上2021年第4季度專項(xiàng)債發(fā)行1.56萬(wàn)億元，較2020年同期多1.1萬(wàn)億，且2022年提前批為1.46萬(wàn)億元，基建資金比較充裕。

另外，1月份重大項(xiàng)目開(kāi)工投資額同比增長(zhǎng)68%，各省市重大項(xiàng)目數(shù)量同比大幅增加。因此，基建投資成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要抓手比較確定，而且可操作性較強(qiáng)。

但是，基建投資雖然會(huì)反彈，但不能盲目樂(lè)觀。傳統(tǒng)上，地方政府承擔(dān)了全國(guó)九成左右的基建投資，在地方政府賣地收入下降和中央嚴(yán)控地方隱性負(fù)債的背景下，期待基建投資大幅反彈可能是不現(xiàn)實(shí)的。

三、螺紋鋼表需推演

2022年“金三銀四”，下游需求的釋放力度如何？資金仍是需密切關(guān)注的主要制約因素。若資金問(wèn)題在3月之后能夠明顯緩解，屆時(shí)下游需求釋放的效果將比較明顯。

但2022年上半年房地產(chǎn)繼續(xù)下行的概率仍較大，下游用鋼需求如有較大釋放或改觀，更多地還是需要借助基建投資來(lái)彌補(bǔ)部分需求?？傮w來(lái)看，由于房地產(chǎn)表現(xiàn)欠佳，將對(duì)今年“金三銀四”下游需求造成較大的拖累。以鋼聯(lián)螺紋鋼表需作為下游需求描述性指標(biāo)為例，在3-5月份，相較于2020年和2021年同期水平，本年度螺紋鋼表需大概率將有所下降。即便基建方面發(fā)力，對(duì)下游實(shí)際用鋼的支撐也難及近兩年同期水平。

總之，基建投資發(fā)力將會(huì)部分彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)下降的用鋼需求，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼需求占比較高，基建部門增加的用鋼需求很難改變整體下游用鋼需求走低這一事實(shí)。

這里通過(guò)以下兩種情景假設(shè)，對(duì)接下來(lái)的螺紋鋼表需進(jìn)行推演。

作者：上海鋼聯(lián)黑色產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)部研究員 李爽、胡祖國(guó)

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